台商為什麼從平陽往外看？越南南部選地前，先算清楚五筆帳
文／行走的人
結論先講
- 地租只是第一筆帳。以公開數據換算，舊平陽和舊巴地頭頓每公頃土地成本差約 60 萬美元，但攤到每年只差約 1.5 萬美元（示範試算）。
- 物流、人力、電力與供應鏈距離，任何一項每年多出幾萬美元，就足以吃掉地租省下的錢。
- 選地要用「每年總營運成本」比較，不是用「每平方公尺地價」比較。
一個老闆的兩張地圖
結論先放在前面，是為了讓趕時間的讀者先拿走重點；接下來用一個假設情境，把這些數字放回真實的決策現場。
假設一位做木製家具的台商要蓋第二座新廠，桌上攤著兩張地圖：一張是舊平陽、靠近現有工廠的園區，一張是開發商推薦的新園區，地價便宜三成。新廠該選哪裡？比較穩妥的做法，是先把地圖收起來，拿出一張空白的試算表。此為假設情境，不對應任何特定企業。
先更新地圖：平陽已經不是一個省
開始算帳之前，有一件比數字更基本的事要先對齊：地名。
越南國會 2025-06-12 通過 Nghị quyết 202/2025/QH15，將胡志明市、平陽省與巴地頭頓省合併為新的胡志明市，新地方政府自 2025-07-01 起運作（越南司法部法規資料庫 https://vbpl.vn/botuphap/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=179501 ）。所以現在說的「平陽」，在行政上是胡志明市的一部分；市場報告也多改用「舊平陽」稱呼。
小結：行政區已經改變，看報告、簽合約時，要確認文件上的地名和實際位置對得起來。
公開數據：南部工業地租與出租率
地圖對齊之後，再來看市場上各區的價格與熱度。
| 區域 | 平均開價（美元／平方公尺／剩餘租期，非年租金） | 工業園區土地出租率／進駐率 | 來源 |
|---|---|---|---|
| 舊胡志明市 | 270 | 93% | Avison Young，經 VnExpress |
| 舊平陽 | 200 | 89% | Avison Young，經 VnExpress |
| 舊巴地頭頓 | 140 | 82% | Avison Young，經 VnExpress |
| 同奈（含舊平福） | 188.0 | 71.6% | Cushman & Wakefield 2026 Q1 |
| 西寧（含舊隆安） | 188.7 | 59.0% | Cushman & Wakefield 2026 Q1 |
| 南部重點經濟區平均 | 186.6 | 74.8% | Cushman & Wakefield 2026 Q1 |
來源：VnExpress 2026-10-21 報導引述 Avison Young 資料（報導未載明統計時點） https://vnexpress.net/dat-cong-nghiep-phia-nam-tang-nhiet-nho-von-fdi-cong-nghe-cao-5134820.html ；Cushman & Wakefield 2026 Q1 南部工業 MarketBeat https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/marketbeat-pdfs/2026/q1/apac-and-gc/q1-2026-southern-key-economic-zone-industrial-markets-en-260428---final.pdf?rev=e46c8d71df664368acb309406be4cff9 。兩家機構的區域劃分與統計時點不同，不宜直接相減，只能看相對高低。價格為開發商對剩餘租期的平均開價（asking price），不是年租金，也不是成交價；不含管理費與增值稅。
名詞小補充：工業園區土地出租率／進駐率（occupancy rate）是已出租土地占可出租土地的比例。出租率高，代表需求強、好地段的空地少；出租率低，代表選擇較多，但也可能反映交通或配套條件仍在發展中。表中的價格單位是「美元／平方公尺／剩餘租期」，是開發商對整段剩餘租期的平均開價，不是年租金。
讀這張表的重點：舊平陽開價高、出租率也高，代表好地段的空地少；同奈、西寧出租率較低，代表選擇較多，議價空間可能較大（此為推論，報告未直接評論議價空間）。這是現況描述，不是價格預測。
小結：開價高低和出租率要一起看。開價告訴你價格，出租率告訴你還有多少選擇。
第一筆帳：地租攤到每年是多少
表上的價格是整段剩餘租期的開價，通常一次付清，跟每個月的運費、薪資放不到同一張表上。所以第一步，是把它攤成每年的成本。
| 區域 | 1 公頃剩餘租期土地價格（美元） | 40 年直線分攤之年度化土地成本（不含資金成本） |
|---|---|---|
| 舊胡志明市 | 2,700,000 | 67,500 |
| 舊平陽 | 2,000,000 | 50,000 |
| 同奈 | 1,880,000 | 47,000 |
| 舊巴地頭頓 | 1,400,000 | 35,000 |
示範試算：1 公頃＝10,000 平方公尺 × 上表平均開價；剩餘租期 40 年為假設值，實際依各園區土地租約剩餘年限而定。直線分攤未計利息與資金成本；土地款通常是期初一次付清，實際決策應以淨現值（NPV）與貨幣時間價值比較，本表只是讓不同性質的成本能放在同一張表上的簡化做法。
舊平陽與舊巴地頭頓每公頃差 60 萬美元，看起來很多；攤到 40 年，每年只差 1.5 萬美元。這就是很多老闆算錯的地方：一次性的地價差，要換成每年的營運成本，才能跟其他費用放在同一張表上比。
名詞小補充：直線分攤，是把一筆一次性的大額支出，平均分配到使用它的每一年。這樣做的目的，是讓地價這種「一次付清」的成本，可以和運費、薪資這類「每年都要付」的成本放在一起比較。
小結：一次性的地價差，換成年成本後，才知道它在整體營運成本中佔多大份量。
第二到第五筆帳：地租以外的成本
地租攤成年成本之後，差距看起來就沒那麼大了。真正拉開差距的，往往是地租以外、每天都在發生的成本。
| 帳目 | 要問的問題 | 為什麼重要 |
|---|---|---|
| 物流 | 到主要港口、客戶與供應商的距離與每月車次？ | 一個貨櫃多跑一段路，乘上全年車次，常比地租差更大 |
| 人力 | 當地可招募的工人數量、通勤距離、流動率？ | 缺工會讓產能做不滿，固定成本攤不下去 |
| 電力與基礎設施 | 園區供電容量、是否有斷電紀錄、汙水處理能力？ | 停一天線，損失可能抵過一年地租差 |
| 供應鏈 | 關鍵零件供應商是否跟著搬？ | 供應商不搬，就變成每天跨區運料 |
以上四項沒有可引用的統一公開數字，需逐案實地查訪，本文不列數值。
把五筆帳放在一起：示範
| 每年成本（美元） | 新廠選在舊平陽 | 新廠選在地價較低地區 |
|---|---|---|
| 年度化土地成本（40 年直線分攤） | 50,000 | 35,000 |
| 額外物流（假設每天 2 車、每車多 50 美元、300 天） | 0 | 30,000 |
| 合計 | 50,000 | 65,000 |
示範試算，物流數字全為假設，不代表任何路線的實際運費。
在這個假設下，新廠選在地價較低的地方，每年反而多花 1.5 萬美元。反過來說，如果主要客戶和港口就在新地點旁邊，結論可能完全相反。重點不是哪裡比較便宜，而是貨、人、料在哪裡。
小結：地租便宜，不等於總成本便宜。把五筆帳放在同一張表上，答案才會浮現。
老闆自我檢查清單
五筆帳的邏輯說完了，最後把它濃縮成一張可以帶去看地的清單。
- ☐ 已把地價差換算成年度化土地成本，並以淨現值複核
- ☐ 已估算每月車次與新地點的額外運費
- ☐ 已實地確認招工條件、通勤距離，以及園區供電與汙水處理能力
- ☐ 已確認主要供應商是否願意跟著移動
- ☐ 已確認土地用途、租約條件及重大稅費
以上為讀者自評項目，本文未記錄任何企業的完成狀態。
三個可以帶走的重點
- 先更新地圖：平陽已併入胡志明市，報告與合約上的地名要對得起來。
- 地價差要換成年成本，才能跟物流、人力放在同一張表比。
- 選地的答案藏在供應鏈裡，不在地價表裡。
下一篇接著談：看中了一間現成的工廠，怎麼判斷它值不值得買。
本文為一般資訊分享與假設情境分析，不構成個別企業之投資、選址、不動產交易、法律或稅務建議。文中地價、出租率與成本數字引自公開市場報告或為示範假設，不代表任何園區或開發商之實際報價，亦非未來價格預測；個案請洽合格的專業顧問。
延伸觀看
- From Market Entry to Factory Launch: A Practical Guide to Setting Up Manufacturing Operations in Vietnam，Dezan Shira & Associates／InCorp 線上研討會頁面（英文），2026-05-13
國際不動產顧問公司的工業部門主管談選地、土地準備度與主要成本因子，正好對應本文的五筆帳。此為研討會頁面，觀看錄影可能需要註冊。
資料來源
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh，越南司法部法規資料庫，2025-06-12
- Southern Key Economic Zone Industrial MarketBeat Q1 2026，Cushman & Wakefield Vietnam，2026 Q1
- Đất công nghiệp phía Nam tăng nhiệt nhờ vốn FDI công nghệ cao（引述 CBRE、Avison Young），VnExpress，2026-10-21
留言
張貼留言