住宅險怎麼保？地震房屋龜裂不一定賠，颱風淹水也可能只賠9,000元
行走的人｜跨境企金筆記 · 住宅風險管理專欄
從住宅火險、地震基本保險、颱風洪水補償，到房貸抵押權與重建成本，一次看懂台灣屋主最容易忽略的保險缺口。
更新日期：2026年11月1日｜適用：自住屋主、房貸族、出租房東與管理不動產的企業負責人
一、有保地震險，房子裂了卻沒得賠？
2026年9月17日，金管會發了一則新聞稿提醒大家：除了辦房貸時配合投保，房貸已經還清、或本來就沒有房貸的屋主，也應該主動檢查住宅火災及地震基本保險，避免保障出現空窗。
這則提醒背後，藏著一個很多屋主不知道的事實：有投保，不代表天災造成的修繕費都能理賠。
來看一個假設案例（不是真實理賠）。台中一位上班族花1,500萬元買了新成屋，辦房貸時配合投保住宅火災及地震基本保險。一次地震後，牆面出現裂縫、磁磚破裂，裝潢也要修，估價約30萬元。
他心想「還好有地震險」，翻開條款才發現：住宅地震基本保險理賠的是建築物「全損」，一般的部分損壞不在基本保障內。
房子有裂縫，不代表基本地震險會賠；房子買得越貴，也不代表基本地震險保額越高。
二、「住宅險」其實是一個綜合便當
現行「住宅火災及地震基本保險」就像一個便當，裡面有好幾道菜：住宅火災保險、住宅第三人責任基本保險、住宅玻璃保險、住宅颱風及洪水災害補償保險，以及住宅地震基本保險。每道菜的「給付條件」都不一樣：
| 保險種類 | 主要保障 | 最需要注意的限制 |
|---|---|---|
| 住宅火災保險 | 火災、爆炸等事故造成的建築物與動產損失 | 建築物保額以重置成本為基礎 |
| 住宅地震基本保險 | 地震造成建築物全損，以及臨時住宿費用 | 建築物最高150萬元，只保建築物本體 |
| 住宅颱風及洪水災害補償 | 颱風或洪水造成的損失 | 依所在縣市，保險期間最高7,000至9,000元 |
| 超額地震保險 | 補足基本地震險保額不足 | 仍以全損為主要理賠條件 |
| 擴大地震保險 | 依商品約定保障裝潢、動產等 | 要確認商品內容、限額與自負額 |
| 颱風洪水附加條款 | 擴充颱風、洪水造成的財產損失 | 確認事故定義與除外事項 |
三、地震基本保險：150萬元夠重建嗎？
依財團法人住宅地震保險基金的說明，住宅地震基本保險的保額以重置成本為基礎（依產險公會「台灣地區住宅類建築造價參考表」計算），最高150萬元，採全國單一費率，保額150萬元的年保費為1,350元。
不是房子的市價，而是「把這棟建築物重新蓋起來大概要花多少錢」。
房屋全損時，除了保險金，另外給付臨時住宿費用20萬元，合計最高170萬元（重大災害時有可能依機制削減給付）。
要特別注意：150萬元不是房屋成交價，也不是房貸金額。1,500萬元的房價裡，很大一部分是土地和地段的價值；地震基本險保的只有建築物本體，不含動產和裝潢。如果實際重建成本遠超過150萬元，可以評估加保超額地震保險。
基本地震險的角色，是重大震災後的「基本救急金」，不是負擔整間房子的重建費用。
四、什麼程度才算「全損」？
依住宅地震保險基金公布的標準，全損包括：
- 經政府機關通知拆除、命令拆除或逕予拆除；或
- 經合格評估人員評定，或經建築師公會、結構、土木、大地等技師公會鑑定為不堪居住必須拆除重建；或非經修復不適居住，且修復費用達事故發生時重置成本的50%以上。
所以牆面龜裂、磁磚掉落、裝潢受損，不能只拿一張修繕估價單就主張全損。
不過有個好消息：2025年7月15日起，臨時住宿費用的給付條件已經擴大。 房屋沒達到全損，但經政府機關依規定緊急評估後張貼紅色危險標誌（俗稱「紅單」）並核發書面通知者，可以領10萬元臨時住宿費用；保險期間內臨時住宿費用合計最高20萬元。這項擴大保障不另加保費，有效保單自動適用。
五、颱風淹水損失50萬，基本補償可能只有9,000元
住宅火險其實已內含「住宅颱風及洪水災害補償保險」，依建築物所在縣市分三區，保險期間最高補償如下：
| 地區 | 縣市 | 最高補償 |
|---|---|---|
| 第一區 | 新竹縣市、臺中市、嘉義縣市、苗栗縣、南投縣、彰化縣、雲林縣 | 9,000元 |
| 第二區 | 臺北市、新北市、臺南市、高雄市、桃園市、澎湖縣、金門馬祖 | 8,000元 |
| 第三區 | 基隆市、宜蘭縣、花蓮縣、臺東縣、屏東縣 | 7,000元 |
理賠方式有兩種：淹水達50公分以上、符合政府「水災災害救助種類及標準」的住戶，可以直接依該區限額理賠；沒達標準但確實有損失，則依實際損失在限額內賠付。
假設彰化一間透天厝颱風淹水，家具、木地板和電器損失合計50萬元。如果只有基本颱洪補償，最多就是9,000元，剩下的不會因為有住宅火險就自動全額理賠。低樓層、透天厝、地下室住宅，或位在歷史淹水區的房子，應評估颱風洪水附加條款。
六、三個常見缺口
強風吹破窗戶，雨水灌進屋內。 颱洪補償條款一般不賠「雨水」造成的損失；但如果屋頂、門窗、牆壁先被颱風直接吹壞、形成破孔，雨水才因此進來造成損失，就屬例外。重點在損壞原因和先後順序，事故後記得把破損位置拍下來。
地震後電視、家具倒了。 地震基本保險的「住宅建築物」只指建築物本體，不包括動產與裝潢。想保家電、家具和裝潢，要另外評估擴大地震險。
可以搬走的東西，例如電視、沙發、冰箱。房子本身搬不走，叫不動產。
有房貸，理賠金全部給屋主嗎？ 房屋設有抵押權、且保單附有抵押權條款時，全損的建築物保險金可能依約先在債權範圍內分配給銀行；臨時住宿費用則不適用抵押權條款，由被保險人取得。
七、銀行都要求投保了，為什麼還要自己檢查？
因為銀行關心的是抵押品，不一定等於一個家需要的完整居住保障。
另外，自住改成出租、分租或營業使用時，應主動向保險公司確認是否需要調整，《保險法》第59條對危險增加設有通知義務。房貸繳清後，也要確認保單有沒有續保。房貸還完了，地震、火災和颱風可不會跟著放假。
八、災後怎麼申請理賠？
人員安全永遠第一。建築物明顯傾斜、出現嚴重裂縫或瓦斯外洩時，不要為了拍照冒險留在屋內。
安全之後，保存事故照片、受損物品清單、修繕估價、購買憑證，以及政府核發的災害證明、紅單書面通知或淹水救助證明。
依《保險法》第58條，除法律或契約另有規定外，應於知悉事故後五日內通知保險人。颱風後必須緊急清理積水時，盡量留下清理前後的照片和費用單據。
結語：市價、房貸、保額，是三件事
房子的市價、房貸金額和保險金額，是三個不同的數字。
下一次檢查住宅保單時，問自己三題：地震造成部分損壞，現有保險能不能賠？颱風淹水，基本補償夠不夠？如果整棟要重建，自己還得準備多少錢？
參考資料：金管會2026年9月17日住宅火災及地震基本保險新聞稿；財團法人住宅地震保險基金「危險分散機制」與民眾常見問題；住宅火災及地震基本保險條款（2025年7月15日起適用版）；中央社2025年7月29日金管會颱洪理賠說明報導；《保險法》第58、59條。
本文為一般保險資訊，文中房價、修繕與淹水損失皆為假設，實際給付以保單條款為準，並可能受重大災害削減給付機制影響。
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